怎樣知道一個房產以後會不會容易賣？

買家最常問我的問題之一是：

“Henry，如果我今天買這個房產，5 年或 10 年後會不會容易賣？”

沒有人可以確定。

我不能告訴你八年後誰會買你的單位，利率會是多少，或你的房產準確值多少錢。

但我可以問一個更有用的問題：

“八年後，誰會買這個房產？為什麼他們會選擇它，而不是其他所有選擇？”

對我來說，這歸結為四件事：誰是未來買家？為什麼他們想要這個房產？還有什麼他們可以買？為什麼他們願意付你的價格？

便宜不代表容易轉售

聽起來很合理：RM500,000 的房子應該比 RM1 million 的房子有更多潛在買家，所以更容易賣？

不一定。

2026 年第一季度，馬來西亞有 32,801 個已建成但未售出的普通住宅單位，總值 RM16.37 billion。根據政府基於 NAPIC 數據的數字，其中 15,401 個單位，也就是 46.9%，價格在 RM300,000 或以下。

這不代表可負擔房產更難賣。它說明單靠價格可負擔，不能解釋買家是否真的想要一個房產。

RM250,000 的家可能月供不高。但如果住在那裡代表通勤很長、家庭需要兩輛車、學校和日常采購不方便，或戶型不適合目標買家呢？

所以我會區分價格和有效負擔能力。

負擔能力不只是買房價格，也包括從這個家把生活運作起來的成本。

誰會從我手上買？

在想轉售價之前，先定義未來買家。

家庭？年輕專業夫婦？退休人士？外籍人士？新加坡通勤族？另一個投資者？

不同買家為不同東西付錢。同一個房產，對一個買家很吸引，對另一個買家可能完全不對。

所以在說一個房產“好”之前，我先問：

對誰好？

為什麼他們想要這個房產？

如果未來買家是自住者，我最先看的是 livability。

想象未來買家在星期六下午來看你的單位。他們會想通勤、學校、買菜、交通、卧室是否能放正常家具、能不能在家工作、停車夠不夠，以及有了孩子後是否還想住在這裡。

這些問題沒有“未來 MRT”、“綜合 township”、“高成長走廊”聽起來刺激，但更接近真正入住後的體驗。

好房產也可能是壞買入

想象一個真正不錯的家庭型房產。社區好，戶型實用，設施有用，確實有人想住。

附近已完成的可比房產：RM1.1 million。 新項目：RM1.5 million。

問題不是“新項目是不是更好？” 問題是：

它有沒有好 RM400,000？

你將來出售時，下一個買家也會做同樣比較。

他們還可以買什麼？

很多人談供應時太簡單：多少單位？500 個單位好，1,500 個單位壞。

我不認為這麼簡單。更好的問題是：

“我的未來買家有多少個可接受替代品？”

如果另外五棟樓提供幾乎一樣的產品，你不只是賣房。你是在和自己的鄰居競爭。

高密度不等於 oversupply

Cheras 的 M Vertica 是有用的反例。它不證明高密度好，而是證明單看單位數量是判斷需求的差 shortcut。

如果你給我一個 1,500 單位項目，我不會自動說“太多單位”。我要知道真實買家池有多大，產品是什麼，附近有多少類似項目，以及將來有多少賣家會爭同一批買家。

“Oversupply” 到底是什麼的 oversupply？

我不太喜歡籠統說“Johor oversupplied”。是哪個產品？對誰？什麼價格？

本地市場監測曾記錄 Johor 在 2025 年第四季度有 10,560 個未售 high-rise 單位，而 landed 未售單位只有 825 個。

更有用的問題不是“Johor 是否 oversupplied”，而是：

“相對於真正想要這種產品的買家，這種產品是不是太多？”

為什麼他們願意付我的價格？

假設未來買家存在。他們喜歡你的房產。替代品不算太多。很好。

但還有一個問題：價格。

RM800,000 時，你的房產可能是首選。RM950,000 時，隔壁較舊公寓可能更吸引。RM1 million 時，更大單位可能出現。RM1.1 million 時，他們可能開始考慮別的區域。

轉售不只是有沒有人喜歡你的房產，而是他們是否喜歡到願意為它付你需要的溢價。

一個高成交不代表有流動性

如果有人說：“不用擔心，這裡已經有一個單位賣 RM1.2 million。” 我的下一個問題是：多少個？

一個 RM1.2 million 成交告訴我，有一個買家願意付 RM1.2 million。重復成交告訴我更有用的事：這個價格附近可能真的有買家池。

我更重視成交重復性，而不只是最高成交價。

如果未來買家是投資者

投資型房產需要不同測試。如果未來買家可能是另一個投資者，投資經濟必須自己站得住。

假設我想賣 RM900,000，而真實租金是 RM3,000/month。下一個投資者會計算租金、管理費、空置、管理成本、淨回報、競爭項目和其他投資選擇。

如果 RM900,000 的數字不合理，他們可以出 RM800,000，或買別的東西。

Henry 的四個轉售測試

在你買一個未來打算退出的房產前，先回答四個問題：

1. 誰會從我手上買？
2. 為什麼他們想要這個房產？
3. 他們還可以買什麼？
4. 為什麼他們願意付我的價格？

如果其中一個答不清楚，那就是買之前要調查的事，不是買之後。

RM650k vs RM1.1 million：哪個轉售更安全？

拿兩個假設房產。一個 RM650k，一個 RM1.1 million。八年後哪個更容易賣？

我不知道。

便宜的不自動更安全。貴的也不因為單位少、看起來更宜居就自動更安全。

用同樣四個問題。也許便宜房產投資數字很好。也許貴的房產確實受家庭歡迎。也許便宜房產附近有 3,000 個直接競爭單位。也許貴的房產已經比附近已完成家庭公寓貴太多。

回答這些之後，退出邏輯才開始站得住。

Henry 的看法

沒有人能告訴你八年後準確賣多少錢。我也不能。

但這不代表轉售完全不可分析。我仍然可以問：誰應該從我手上買？為什麼他們想要？他們還有什麼選擇？為什麼他們願意付我的價格？

不要先預測未來賣價。先預測未來買家。

如果我在買之前無法給自己一個有說服力的答案，我不想假設市場以後會替我回答。