马来西亚有 33,094 间未售住宅 —— 你应该等房价下跌吗？

# 马来西亚有 33,094 间未售住宅 —— 你应该等房价下跌吗？

真正的问题可能不是全国性住房过剩，而是全国新房吸收速度不足。

人人都在引用的数字

截至 2026 年上半年，马来西亚有 33,094 个已竣工但仍未售出的住宅单位。趋势和数字本身同样重要：2024 年底已竣工未售住宅为 23,149 个，2025 年增至 30,471 个，2026 年上半年再升至 33,094 个。

仅 2024 至 2025 年，增幅就达到 31.6%。

这是明显的恶化。如果你的第一反应是再等一年，看看价格是否更容易谈判，这个直觉并不荒谬。

但统计数字和买房决定之间有一道距离。

统计是全国性的，决定却不是。

几乎没有人购买“马来西亚房产”。你购买的是某个社区、某个项目中的一个单位，要面对一批具体替代品，以及一群具体的买家或租户。

所以有用的问题不只是 33,094 是否很大。

更重要的是：这个数字到底衡量什么，供应压力如何真正传到房价，以及你考虑的房产是否暴露在这种压力下。

“未售”究竟计算什么

NAPIC 对 property overhang（房产滞销库存）有明确的定义：已竣工、取得相关完工认证、推出销售后超过九个月仍未售出的单位。

因此，已竣工未售库存本质上是发展商库存指标。

它不等于空置住宅。

它不等于 subsale（二手转售）市场，也不等于现有屋主把房子卖给另一名买家。

它不等于按揭困境。

它不包括仍在建造中的库存。

它也不能说明马来西亚的住房总量是否超过家庭实际需要。

范围较窄，并不代表它不重要。

发展商尚未卖出的已竣工住宅持续增加，直接说明主要市场的一部分无法按现有条件完成吸收。它只是回答一个比“马来西亚房子太多了”更具体的问题。

仍需要寻找买家的库存

已竣工未售数字只是供应图景的一部分。

截至 2025 年底，马来西亚大约有：

已竣工部分约占总数四分之一。在建未售单位超过已竣工未售库存的两倍。

但这些类别回答的是不同问题。

已竣工未售数字显示已经无法消化的库存；更广义的 pipeline（供应管道）显示，在项目完工前还有多少额外库存需要找到买家。

吸收测试还没有结束。

72,384 个在建单位中，有些会在完工前售出。尚未动工的项目可以延迟、重新设计、重新定价，甚至不再建造。

因此，117,480 不应被称为未来的 overhang。

更准确的理解是：在新供应继续通过 pipeline 推进时，市场仍需要完成多少销售。

只有当买家跟不上供应速度时，这才会变得危险。

那么，买家跟得上吗？

马来西亚确实面对新房吸收问题

多个指标指向同一方向。

马来西亚在 2025 年完成 99,877 个住宅单位，是五年来最高的年度总量。

2026 年上半年，市场推出 27,832 个新住宅单位，NAPIC 报告的销售表现只有 16.6%。

与此同时，已竣工未售住宅库存继续上升，而不是稳定下来。

服务式公寓带来另一层风险。它们与住宅 overhang 分开报告；截至 2026 年上半年，有 23,375 个已竣工未售服务式公寓单位，价值 RM19.33 billion。

这些指标合在一起，很难被解释为单一季度的波动。

较稳妥的结论是：

按当前价格、产品组合和融资条件，马来西亚目前推出及完成新住宅的速度，快过主要市场吸收这些住宅的速度。

句子中的每一部分都重要。

目前表示这是对当下条件的判断，并非永久规律。

按当前价格、产品组合和融资条件也很重要，因为吸收速度会改变。今天卖不出的单位，可能在更低的 effective nett price（有效净价）下、以不同配套，或在融资和买家信心改善后售出。

吸收疲弱不表示马来西亚人不再需要住房。

它也没有证明马来西亚拥有超过家庭需要的住房总量。

为什么“马来西亚房子太多”仍然是错误结论

比较以下两句话：

马来西亚房子太多。

以及：

马来西亚目前推出及完成新住宅的速度，快过主要市场吸收它们的速度。

现有证据只支持第二句话。

第一句话需要完全不同的分析。

要证明结构性的全国住房过剩，我们还需要把住房存量增长与家庭形成、实际入住率、无人居住住宅、被淘汰的旧库存、第二套住宅、迁移以及其他住房需求来源进行比较。

发展商库存本身无法回答这些问题。

尚未证明，不等于已经证明相反。

这不是说马来西亚肯定没有结构性的全国住房过剩，而是现有证据证明了一个更窄的结论：全国新房吸收问题。

这已经足够严重，无需把数据无法支持的结论扩大进去。

为什么外国未售住宅数字不能解决这个问题

有人可能会说，香港、新加坡或台湾也有未售住宅，所以马来西亚没有问题。

这种比较并不成立。

已竣工未售的开发商库存不等于空置；空置不等于发展商库存；pipeline 供应不等于已竣工供应；台湾式低使用率住宅指标也不等于 NAPIC overhang。

不同国家的定义和住房市场结构不同，单看单位数量而没有匹配的分母，意义很有限。

国际证据的价值，主要是提醒我们更认真地问“如何测量”，而不是为马来西亚的库存问题开脱。

供应压力如何真正传到价格

吸收疲弱不需要立即出现房价崩跌，也可以产生影响。

调整可能逐步发生：

更多供应 → 销售期更长 → 更广泛的优惠 → 更低的有效净价 → 租金能力减弱 → resale liquidity（二手转售流动性）变薄 → 卖家竞争加剧 → 已实现价格可能承受压力。

“可能”这个词很重要。

不是每个市场都会走完每一步；有些市场会在明显降价前复苏。

但前几个环节对买家尤其重要。

销售放慢的发展商可能保留表面上的 SPA 价格，同时调整周边经济条件，例如回扣、承担费用、家具配套、cashback、管理费优惠或更好的单位选择。

所以“价格没有下跌”可能会误导你。

至少要分开看五种价格：

广告价——广告上写的价格。

SPA 价——Sale and Purchase Agreement（买卖合约）中的价格。

有效净价——扣除回扣和优惠后，买家实际承担的经济价格。

当前已实现市场价——可比房产实际成交的价格。

未来转售已实现价格——屋主最终能够卖出的价格。

可以把它们看成：

广告 → 合约 → 经济 → 市场 → 退出

这是五个概念，不是一道向下的阶梯。

SPA 价与有效净价之间的差距，往往是折扣最先显现的地方。

对于投资买家，最终转售价值是判断原始入场价是否合理的重要测试之一。

上一次 overhang 同样高时发生了什么

在这里，马来西亚自己的历史比外国比较更有用。

2018 年，住宅 overhang 达到 32,313 个单位。

2018 年，马来西亚整体 House Price Index 仍全年上升 3.3%。然而，高层住宅价格下跌 0.9%，独立式住宅价格下跌 1.4%。因此，全国指数可以保持正数，而某些房产类型已经走弱。

这个区别很重要。

只看全国指数的人，可能会以为马来西亚房价仍在上涨，但暴露度较高的细分市场其实已经转弱。

指数不是你的房产。

2019 年，全国房价增长放慢至 2.2%，住宅 overhang 仍然偏高。

到 2020 年上半年，全国房地产交易量同比下降 27.9%。但 2020 年第二季度全国 All House 指数仍同比上升 1.4%，High-rise 指数则下降 0.5%。Covid-19 是交易冲击的重要原因，因此交易量下降不能单独归因于 overhang。更准确的教训是：即使全国综合房价指数仍然为正，交易活动和暴露度较高的房产类型也可能走弱。

但早期的模式仍带来一个重要教训：

交易活动和特定房产细分市场可以走弱，而全国房价指数不必出现戏剧性下跌。

高 overhang 不一定导致全国性崩盘。

它可能产生更安静的结果：流动性变慢、优惠增加、局部价格走弱，以及买家议价能力增强。

在这种市场中，耐心可能带来议价能力，即使没有全国性崩盘。

这不是承诺每个等待的买家都会受益。

为什么健康的按揭不能结束这个争论

与典型的房地产崩盘叙事相比，马来西亚家庭信贷状况目前健康得多。

截至 2025 年底，Bank Negara Malaysia 报告住房贷款 impairment ratio（减值率）为 1.1%。个人房产投资者的减值率更低，为 0.8%。

这很重要。

广泛的被迫出售，是把温和市场变成严重价格崩跌的一种机制。当前数据没有显示这种机制在全国范围内运作。

但贷款减值回答的是另一个问题。

它说明现有借款人能否继续偿还现有债务。

它不能说明新项目是否卖得快、发展商有效价格是否变软、租金是否下降，或 resale liquidity 是否恶化。

健康的按揭账本降低了由止赎推动的崩盘风险。

它不代表更软的价格、租金或流动性不可能出现。

风险属于具体房产，而不是整个国家

现在问题回到了它应该在的位置。

不要只问马来西亚是否供应过剩，要问你考虑的房产是否容易被替代。

可替代性不只是单位数量，而是同一时间争夺同一批买家或租户的近似替代品有多少。

一个有用的简写是：

供应过剩暴露度 = 相对于有效需求的近似替代品数量。

两边都重要。

当需求深、产品服务不同买家群体时，一千个单位也可以被吸收。

当租户和买家池很窄时，二百个几乎相同的单位就可能造成问题。

当许多屋主同时出售相似单位时，最急于出售的人可能重设所有其他单位所参照的可比价格。

附近供应庞大、未来完工 pipeline 很重、户型相同、租金能力弱、转售流动性慢、发展商优惠扩大、业主以投资者为主，以及缺乏真正差异化，都会提高暴露度。

全国新房 overhang 对稀缺的成熟 landed 房产、自住率高的产品、特殊户型，或替代供应有限的成熟社区，可能没有那么大的解释力。

这不代表这些房产“安全”。

只是说明“过多竞争供应”这一特定风险较弱。

那么，你应该等吗？

没有统一答案，因为不同买家暴露在问题的不同部分。

在这里讨论的买家类型中，新盘投资者最有充分的证据考虑等待，或更积极地谈判。

新盘吸收疲弱，加上大量仍在建的未售库存，可能通过优惠和有效净价带来议价空间。

但这不保证以后一定有更好的交易。

对于高密度高层或服务式公寓买家，重点不是自动等待，而是承诺前先调查。检查附近还会完成什么、实际租金是多少、租户池有多深，以及多少近似单位会争夺同一租户或未来买家。

对于subsale 投资者，如果附近新盘即将完工，等待可能合理。私人卖家可能要和能够提供回扣、家具及承担交易成本的发展商竞争，而个人屋主很难复制这些条件。

对于长期自住买家，全国数据应占较小权重。如果房子真正适合家庭、在同类型中稀缺，并且相对于真实交易价格合理，那么单凭全国 overhang 数字，不能成为推迟购买的强证据。

对于稀缺的成熟 landed 或差异化自住房产，这个结论更明显。

你当然可能有很好的等待理由——价格、融资、房屋状况、个人时间，或交易本身的问题。

但全国 33,094 这个数字本身，是推迟购买的弱证据。

等待也有成本。你可能继续付租金；融资条件或贷款资格可能改变；真正稀缺的单位可能先被买走。

耐心是一种策略，不是免费的选择。

可替代性测试

在决定全国库存是否应该令你担心之前，先检查实际的房产。

不要把这些项目变成虚假的数字评分。

看整体模式。

如果房产在多个维度都容易被替代，它对供应压力的暴露度就更高。

如果答案参差不齐，就找出弱点在哪里，并围绕它谈判。

如果近似替代品确实稀缺，全国 overhang 对推迟购买的支持就较弱；价格、融资和适合度更重要。

如果你只有一个下午，先看竞争供应、未来 pipeline 和近期转售流动性。不是因为它们已被统计证明是最好的价格预测指标，而是因为这些信息相对容易观察。

什么会改变这个结论？

马来西亚的新房吸收问题是真实的。

它给买家理由提出更难的问题、更积极地比较，并在部分细分市场考虑等待。

但它不支持一刀切地预测马来西亚房价必然崩盘，也不支持因为银行体系仍然健康就叫所有买家现在买入。

全国 overhang 告诉你何时调查；本地替代供应告诉你是否需要担心。

这个结论也应该保持可修订。

如果未来证据显示马来西亚住房总存量增长在实质上、持续地超过家庭形成和入住需求，那么诊断应从新房吸收问题升级为更严重的结构性全国住房过剩。

在此之前，更有用的做法是把问题缩小到本地。

拿你真正考虑的房产来分析：有多少可信的替代品在争夺同一位买家或租户，而实际需求到底有多深。

这会比全国 headline 更能告诉你自己的风险。