馬來西亞有 33,094 間未售住宅 —— 你應該等房價下跌嗎？

# 馬來西亞有 33,094 間未售住宅 —— 你應該等房價下跌嗎？

真正的問題可能不是全國性住房過剩，而是全國新房吸收速度不足。

人人都在引用的數字

截至 2026 年上半年，馬來西亞有 33,094 個已竣工但仍未售出的住宅單位。趨勢和數字本身同樣重要：2024 年底已竣工未售住宅為 23,149 個，2025 年增至 30,471 個，2026 年上半年再升至 33,094 個。

僅 2024 至 2025 年，增幅就達到 31.6%。

這是明顯的惡化。如果你的第一反應是再等一年，看看價格是否更容易談判，這個直覺並不荒謬。

但統計數字和買房決定之間有一道距離。

統計是全國性的，決定卻不是。

幾乎沒有人購買“馬來西亞房產”。你購買的是某個社區、某個項目中的一個單位，要面對一批具體替代品，以及一群具體的買家或租戶。

所以有用的問題不只是 33,094 是否很大。

更重要的是：這個數字到底衡量什麼，供應壓力如何真正傳到房價，以及你考慮的房產是否暴露在這種壓力下。

“未售”究竟計算什麼

NAPIC 對 property overhang（房產滯銷庫存）有明確的定義：已竣工、取得相關完工認證、推出銷售後超過九個月仍未售出的單位。

因此，已竣工未售庫存本質上是發展商庫存指標。

它不等於空置住宅。

它不等於 subsale（二手轉售）市場，也不等於現有屋主把房子賣給另一名買家。

它不等於按揭困境。

它不包括仍在建造中的庫存。

它也不能說明馬來西亞的住房總量是否超過家庭實際需要。

範圍較窄，並不代表它不重要。

發展商尚未賣出的已竣工住宅持續增加，直接說明主要市場的一部分無法按現有條件完成吸收。它只是回答一個比“馬來西亞房子太多了”更具體的問題。

仍需要尋找買家的庫存

已竣工未售數字只是供應圖景的一部分。

截至 2025 年底，馬來西亞大約有：

已竣工部分約占總數四分之一。在建未售單位超過已竣工未售庫存的兩倍。

但這些類別回答的是不同問題。

已竣工未售數字顯示已經無法消化的庫存；更廣義的 pipeline（供應管道）顯示，在項目完工前還有多少額外庫存需要找到買家。

吸收測試還沒有結束。

72,384 個在建單位中，有些會在完工前售出。尚未動工的項目可以延遲、重新設計、重新定價，甚至不再建造。

因此，117,480 不應被稱為未來的 overhang。

更準確的理解是：在新供應繼續通過 pipeline 推進時，市場仍需要完成多少銷售。

只有當買家跟不上供應速度時，這才會變得危險。

那麼，買家跟得上嗎？

馬來西亞確實面對新房吸收問題

多個指標指向同一方向。

馬來西亞在 2025 年完成 99,877 個住宅單位，是五年來最高的年度總量。

2026 年上半年，市場推出 27,832 個新住宅單位，NAPIC 報告的銷售表現只有 16.6%。

與此同時，已竣工未售住宅庫存繼續上升，而不是穩定下來。

服務式公寓帶來另一層風險。它們與住宅 overhang 分開報告；截至 2026 年上半年，有 23,375 個已竣工未售服務式公寓單位，價值 RM19.33 billion。

這些指標合在一起，很難被解釋為單一季度的波動。

較穩妥的結論是：

按當前價格、產品組合和融資條件，馬來西亞目前推出及完成新住宅的速度，快過主要市場吸收這些住宅的速度。

句子中的每一部分都重要。

目前表示這是對當下條件的判斷，並非永久規律。

按當前價格、產品組合和融資條件也很重要，因為吸收速度會改變。今天賣不出的單位，可能在更低的 effective nett price（有效淨價）下、以不同配套，或在融資和買家信心改善後售出。

吸收疲弱不表示馬來西亞人不再需要住房。

它也沒有證明馬來西亞擁有超過家庭需要的住房總量。

為什麼“馬來西亞房子太多”仍然是錯誤結論

比較以下兩句話：

馬來西亞房子太多。

以及：

馬來西亞目前推出及完成新住宅的速度，快過主要市場吸收它們的速度。

現有證據只支持第二句話。

第一句話需要完全不同的分析。

要證明結構性的全國住房過剩，我們還需要把住房存量增長與家庭形成、實際入住率、無人居住住宅、被淘汰的舊庫存、第二套住宅、遷移以及其他住房需求來源進行比較。

發展商庫存本身無法回答這些問題。

尚未證明，不等於已經證明相反。

這不是說馬來西亞肯定沒有結構性的全國住房過剩，而是現有證據證明了一個更窄的結論：全國新房吸收問題。

這已經足夠嚴重，無需把數據無法支持的結論擴大進去。

為什麼外國未售住宅數字不能解決這個問題

有人可能會說，香港、新加坡或台灣也有未售住宅，所以馬來西亞沒有問題。

這種比較並不成立。

已竣工未售的開發商庫存不等於空置；空置不等於發展商庫存；pipeline 供應不等於已竣工供應；台灣式低使用率住宅指標也不等於 NAPIC overhang。

不同國家的定義和住房市場結構不同，單看單位數量而沒有匹配的分母，意義很有限。

國際證據的價值，主要是提醒我們更認真地問“如何測量”，而不是為馬來西亞的庫存問題開脫。

供應壓力如何真正傳到價格

吸收疲弱不需要立即出現房價崩跌，也可以產生影響。

調整可能逐步發生：

更多供應 → 銷售期更長 → 更廣泛的優惠 → 更低的有效淨價 → 租金能力減弱 → resale liquidity（二手轉售流動性）變薄 → 賣家競爭加劇 → 已實現價格可能承受壓力。

“可能”這個詞很重要。

不是每個市場都會走完每一步；有些市場會在明顯降價前復蘇。

但前幾個環節對買家尤其重要。

銷售放慢的發展商可能保留表面上的 SPA 價格，同時調整周邊經濟條件，例如回扣、承擔費用、家具配套、cashback、管理費優惠或更好的單位選擇。

所以“價格沒有下跌”可能會誤導你。

至少要分開看五種價格：

廣告價——廣告上寫的價格。

SPA 價——Sale and Purchase Agreement（買賣合約）中的價格。

有效淨價——扣除回扣和優惠後，買家實際承擔的經濟價格。

當前已實現市場價——可比房產實際成交的價格。

未來轉售已實現價格——屋主最終能夠賣出的價格。

可以把它們看成：

廣告 → 合約 → 經濟 → 市場 → 退出

這是五個概念，不是一道向下的階梯。

SPA 價與有效淨價之間的差距，往往是折扣最先顯現的地方。

對於投資買家，最終轉售價值是判斷原始入場價是否合理的重要測試之一。

上一次 overhang 同樣高時發生了什麼

在這裡，馬來西亞自己的歷史比外國比較更有用。

2018 年，住宅 overhang 達到 32,313 個單位。

2018 年，馬來西亞整體 House Price Index 仍全年上升 3.3%。然而，高層住宅價格下跌 0.9%，獨立式住宅價格下跌 1.4%。因此，全國指數可以保持正數，而某些房產類型已經走弱。

這個區別很重要。

只看全國指數的人，可能會以為馬來西亞房價仍在上漲，但暴露度較高的細分市場其實已經轉弱。

指數不是你的房產。

2019 年，全國房價增長放慢至 2.2%，住宅 overhang 仍然偏高。

到 2020 年上半年，全國房地產交易量同比下降 27.9%。但 2020 年第二季度全國 All House 指數仍同比上升 1.4%，High-rise 指數則下降 0.5%。Covid-19 是交易沖擊的重要原因，因此交易量下降不能單獨歸因於 overhang。更準確的教訓是：即使全國綜合房價指數仍然為正，交易活動和暴露度較高的房產類型也可能走弱。

但早期的模式仍帶來一個重要教訓：

交易活動和特定房產細分市場可以走弱，而全國房價指數不必出現戲劇性下跌。

高 overhang 不一定導致全國性崩盤。

它可能產生更安靜的結果：流動性變慢、優惠增加、局部價格走弱，以及買家議價能力增強。

在這種市場中，耐心可能帶來議價能力，即使沒有全國性崩盤。

這不是承諾每個等待的買家都會受益。

為什麼健康的按揭不能結束這個爭論

與典型的房地產崩盤敘事相比，馬來西亞家庭信貸狀況目前健康得多。

截至 2025 年底，Bank Negara Malaysia 報告住房貸款 impairment ratio（減值率）為 1.1%。個人房產投資者的減值率更低，為 0.8%。

這很重要。

廣泛的被迫出售，是把溫和市場變成嚴重價格崩跌的一種機制。當前數據沒有顯示這種機制在全國範圍內運作。

但貸款減值回答的是另一個問題。

它說明現有借款人能否繼續償還現有債務。

它不能說明新項目是否賣得快、發展商有效價格是否變軟、租金是否下降，或 resale liquidity 是否惡化。

健康的按揭賬本降低了由止贖推動的崩盤風險。

它不代表更軟的價格、租金或流動性不可能出現。

風險屬於具體房產，而不是整個國家

現在問題回到了它應該在的位置。

不要只問馬來西亞是否供應過剩，要問你考慮的房產是否容易被替代。

可替代性不只是單位數量，而是同一時間爭奪同一批買家或租戶的近似替代品有多少。

一個有用的簡寫是：

供應過剩暴露度 = 相對於有效需求的近似替代品數量。

兩邊都重要。

當需求深、產品服務不同買家群體時，一千個單位也可以被吸收。

當租戶和買家池很窄時，二百個幾乎相同的單位就可能造成問題。

當許多屋主同時出售相似單位時，最急於出售的人可能重設所有其他單位所參照的可比價格。

附近供應龐大、未來完工 pipeline 很重、戶型相同、租金能力弱、轉售流動性慢、發展商優惠擴大、業主以投資者為主，以及缺乏真正差異化，都會提高暴露度。

全國新房 overhang 對稀缺的成熟 landed 房產、自住率高的產品、特殊戶型，或替代供應有限的成熟社區，可能沒有那麼大的解釋力。

這不代表這些房產“安全”。

只是說明“過多競爭供應”這一特定風險較弱。

那麼，你應該等嗎？

沒有統一答案，因為不同買家暴露在問題的不同部分。

在這裡討論的買家類型中，新盤投資者最有充分的證據考慮等待，或更積極地談判。

新盤吸收疲弱，加上大量仍在建的未售庫存，可能通過優惠和有效淨價帶來議價空間。

但這不保證以後一定有更好的交易。

對於高密度高層或服務式公寓買家，重點不是自動等待，而是承諾前先調查。檢查附近還會完成什麼、實際租金是多少、租戶池有多深，以及多少近似單位會爭奪同一租戶或未來買家。

對於subsale 投資者，如果附近新盤即將完工，等待可能合理。私人賣家可能要和能夠提供回扣、家具及承擔交易成本的發展商競爭，而個人屋主很難復制這些條件。

對於長期自住買家，全國數據應占較小權重。如果房子真正適合家庭、在同類型中稀缺，並且相對於真實交易價格合理，那麼單憑全國 overhang 數字，不能成為推遲購買的強證據。

對於稀缺的成熟 landed 或差異化自住房產，這個結論更明顯。

你當然可能有很好的等待理由——價格、融資、房屋狀況、個人時間，或交易本身的問題。

但全國 33,094 這個數字本身，是推遲購買的弱證據。

等待也有成本。你可能繼續付租金；融資條件或貸款資格可能改變；真正稀缺的單位可能先被買走。

耐心是一種策略，不是免費的選擇。

可替代性測試

在決定全國庫存是否應該令你擔心之前，先檢查實際的房產。

不要把這些項目變成虛假的數字評分。

看整體模式。

如果房產在多個維度都容易被替代，它對供應壓力的暴露度就更高。

如果答案參差不齊，就找出弱點在哪裡，並圍繞它談判。

如果近似替代品確實稀缺，全國 overhang 對推遲購買的支持就較弱；價格、融資和適合度更重要。

如果你只有一個下午，先看競爭供應、未來 pipeline 和近期轉售流動性。不是因為它們已被統計證明是最好的價格預測指標，而是因為這些信息相對容易觀察。

什麼會改變這個結論？

馬來西亞的新房吸收問題是真實的。

它給買家理由提出更難的問題、更積極地比較，並在部分細分市場考慮等待。

但它不支持一刀切地預測馬來西亞房價必然崩盤，也不支持因為銀行體系仍然健康就叫所有買家現在買入。

全國 overhang 告訴你何時調查；本地替代供應告訴你是否需要擔心。

這個結論也應該保持可修訂。

如果未來證據顯示馬來西亞住房總存量增長在實質上、持續地超過家庭形成和入住需求，那麼診斷應從新房吸收問題升級為更嚴重的結構性全國住房過剩。

在此之前，更有用的做法是把問題縮小到本地。

拿你真正考慮的房產來分析：有多少可信的替代品在爭奪同一位買家或租戶，而實際需求到底有多深。

這會比全國 headline 更能告訴你自己的風險。