Malaysia Ada 33,094 Rumah Tidak Terjual — Patutkah Anda Menunggu Harga Rumah Jatuh?

# Malaysia Ada 33,094 Rumah Tidak Terjual — Patutkah Anda Menunggu Harga Rumah Jatuh?

Isu sebenar mungkin bukan lebihan perumahan di seluruh negara, tetapi masalah penyerapan rumah baharu pada peringkat nasional.

Angka yang sedang dipetik semua orang

Pada separuh pertama 2026, Malaysia mempunyai 33,094 unit kediaman siap yang masih tidak terjual. Arah perubahannya sama penting dengan jumlah itu: stok kediaman siap tidak terjual ialah 23,149 unit pada akhir 2024, meningkat kepada 30,471 pada 2025, dan naik lagi kepada 33,094 pada separuh pertama 2026.

Kenaikan dari 2024 ke 2025 sahaja ialah 31.6%.

Itu kemerosotan yang nyata. Jika reaksi pertama anda ialah menunggu setahun lagi untuk melihat sama ada harga menjadi lebih mudah dirunding, naluri itu bukan tidak munasabah.

Namun ada jurang antara statistik dengan keputusan.

Statistik itu bersifat nasional. Keputusan anda tidak.

Hampir tiada siapa membeli “hartanah Malaysia”. Anda membeli satu unit, dalam satu projek, di satu kawasan, yang bersaing dengan sekumpulan alternatif tertentu untuk kumpulan pembeli atau penyewa tertentu.

Jadi soalan yang berguna bukan sekadar sama ada 33,094 ialah angka besar.

Soalannya ialah apa yang diukur oleh angka itu, bagaimana tekanan bekalan benar-benar sampai kepada harga rumah, dan sama ada hartanah yang anda pertimbangkan terdedah kepada tekanan tersebut.

Apa sebenarnya yang dikira sebagai “tidak terjual”

NAPIC mempunyai takrif khusus bagi overhang hartanah. Ia merangkumi unit siap yang telah memperoleh sijil siap yang berkaitan tetapi masih tidak terjual lebih daripada sembilan bulan selepas dilancarkan untuk jualan.

Ini menjadikan stok siap tidak terjual pada asasnya sebagai ukuran inventori pemaju.

Ia bukan perkara yang sama dengan rumah kosong.

Ia bukan pasaran subsale, apabila pemilik sedia ada menjual kepada pembeli lain.

Ia bukan masalah peminjam yang gagal membayar pinjaman.

Ia bukan stok yang masih dalam pembinaan.

Dan ia bukan ukuran sama ada Malaysia mempunyai jumlah rumah yang melebihi keperluan isi rumahnya.

Skop yang sempit tidak bermakna ia tidak penting.

Peningkatan rumah siap yang belum dijual oleh pemaju ialah isyarat langsung bahawa sebahagian pasaran primer belum berjaya diserap. Ia cuma menjawab soalan yang lebih khusus daripada dakwaan “Malaysia mempunyai terlalu banyak rumah”.

Stok yang masih perlu mencari pembeli

Angka siap tidak terjual hanyalah satu bahagian daripada gambaran bekalan.

Pada akhir 2025, Malaysia mempunyai kira-kira:

Angka siap itu kira-kira satu perempat daripada jumlah keseluruhan. Unit tidak terjual yang sudah dalam pembinaan adalah lebih dua kali ganda stok siap tidak terjual.

Namun kategori-kategori ini menjawab soalan yang berbeza.

Angka siap tidak terjual menunjukkan apa yang sudah gagal diserap. Saluran bekalan yang lebih luas menunjukkan berapa banyak stok tambahan yang masih perlu mencari pembeli sebelum siap.

Ujian penyerapan belum berakhir.

Sebahagian daripada 72,384 unit itu akan terjual sebelum siap. Projek yang belum bermula boleh ditangguhkan, direka semula, ditawarkan pada harga baharu atau tidak dibina langsung.

Jadi 117,480 tidak patut dipanggil overhang masa depan.

Lebih tepat jika ia difahami sebagai ukuran berapa banyak jualan yang masih perlu berlaku ketika bekalan baharu terus bergerak melalui saluran tersebut.

Ia hanya menjadi berbahaya jika pembeli tidak mengejar kadar bekalan.

Jadi, adakah mereka mengejarnya?

Malaysia memang mempunyai masalah penyerapan rumah baharu

Beberapa petunjuk menghala ke arah yang sama.

Malaysia menyiapkan 99,877 unit kediaman pada 2025, jumlah tahunan tertinggi dalam tempoh lima tahun.

Pada separuh pertama 2026, 27,832 unit kediaman baharu dilancarkan, dengan NAPIC melaporkan prestasi jualan hanya 16.6%.

Pada masa yang sama, inventori kediaman siap tidak terjual terus meningkat dan bukannya stabil.

Pangsapuri servis menambah satu lagi lapisan risiko. Ia dilaporkan berasingan daripada overhang kediaman, dan pada separuh pertama 2026 terdapat 23,375 unit pangsapuri servis siap tidak terjual, bernilai RM19.33 bilion.

Jika dilihat bersama, petunjuk ini sukar dianggap sebagai turun naik satu suku tahun sahaja.

Kesimpulan yang boleh dipertahankan ialah:

Malaysia kini menyiapkan dan melancarkan rumah baharu lebih pantas daripada kadar pasaran primer menyerapnya pada harga, campuran produk dan terma pembiayaan semasa.

Setiap bahagian ayat itu penting.

Kini bermaksud ini ialah bacaan keadaan semasa, bukan hukum kekal.

Pada harga, campuran produk dan terma pembiayaan semasa penting kerana penyerapan boleh berubah. Unit yang tidak terjual hari ini mungkin terjual pada harga efektif lebih rendah, dengan pakej berbeza, atau apabila pembiayaan dan keyakinan pembeli bertambah baik.

Penyerapan yang lemah tidak bermaksud rakyat Malaysia tidak lagi mahukan rumah.

Dan ia masih tidak membuktikan bahawa Malaysia mempunyai jumlah rumah yang melebihi keperluan isi rumah.

Mengapa kesimpulan “Malaysia mempunyai terlalu banyak rumah” masih salah

Bandingkan dua kenyataan ini:

Malaysia mempunyai terlalu banyak rumah.

-dengan-

Malaysia kini menyiapkan dan melancarkan rumah baharu lebih pantas daripada kadar pasaran primer menyerapnya.

Hanya kenyataan kedua yang disokong oleh bukti di atas.

Kenyataan pertama memerlukan analisis yang sama sekali berbeza.

Untuk membuktikan lebihan perumahan nasional yang berstruktur, kita perlu membandingkan pertumbuhan stok rumah dengan pembentukan isi rumah, kadar penghunian sebenar, kediaman tidak berpenghuni, stok lama yang dikeluarkan, rumah kedua, migrasi dan sumber permintaan perumahan lain.

Inventori pemaju tidak dapat menjawabnya sendirian.

Belum terbukti tidak sama dengan telah disangkal.

Ini bukan hujah bahawa Malaysia pasti tidak mempunyai lebihan rumah nasional yang berstruktur.

Hujahnya ialah bukti yang ada kini membuktikan sesuatu yang lebih khusus: masalah penyerapan rumah baharu pada peringkat nasional.

Itu sudah cukup serius. Ia tidak perlu dibesar-besarkan menjadi kesimpulan yang belum dapat disokong oleh data.

Mengapa angka rumah tidak terjual di luar negara tidak menyelesaikan persoalan ini

Mudah untuk berkata Hong Kong, Singapura atau Taiwan juga mempunyai rumah tidak terjual, maka Malaysia tidak bermasalah.

Perbandingan itu tidak tepat.

Stok pemaju siap tidak terjual bukan sama dengan kekosongan. Kekosongan bukan sama dengan inventori pemaju. Bekalan dalam saluran bukan sama dengan bekalan siap. Ukuran rumah kurang digunakan ala Taiwan juga tidak setara dengan overhang NAPIC.

Jumlah unit mentah antara negara yang menggunakan takrif dan struktur pasaran berbeza memberi sedikit makna tanpa penyebut yang sepadan.

Bukti antarabangsa berguna terutama kerana ia mengajar kita bertanya soalan pengukuran yang lebih baik — bukan kerana ia memaafkan masalah inventori Malaysia.

Bagaimana tekanan bekalan sampai kepada harga

Penyerapan yang lemah tidak perlu menghasilkan kejatuhan harga rumah serta-merta untuk memberi kesan.

Pelarasan boleh berlaku secara beransur-ansur:

Lebih banyak bekalan → tempoh jualan lebih panjang → insentif lebih luas → harga efektif bersih lebih rendah → kuasa sewa lebih lemah → kecairan jualan semula lebih nipis → persaingan penjual lebih sengit → kemungkinan tekanan pada harga yang dicapai.

Perkataan kemungkinan itu penting.

Tidak semua pasaran melalui setiap langkah. Sesetengahnya pulih sebelum harga turun dengan ketara.

Namun bahagian awal rangkaian ini sangat penting kepada pembeli.

Pemaju yang berdepan jualan perlahan mungkin mengekalkan harga SPA yang tertera sambil mengubah ekonomi di sekelilingnya.

Ini boleh muncul melalui rebat, penyerapan yuran, pakej perabot, pulangan tunai, insentif penyelenggaraan atau pilihan unit yang lebih baik.

Jadi “harga tidak turun” boleh mengelirukan.

Sekurang-kurangnya lima harga yang berbeza patut dipisahkan:

Harga iklan — harga yang diiklankan.

Harga SPA — harga yang tercatat dalam Perjanjian Jual Beli.

Harga efektif bersih — jumlah ekonomi yang dibayar pembeli selepas rebat dan insentif.

Harga pasaran semasa yang dicapai — harga transaksi sebenar hartanah setanding.

Harga jualan semula masa depan yang dicapai — harga yang akhirnya boleh diperoleh pemilik.

Fikirkan ia sebagai:

Iklan → Kontrak → Ekonomi → Pasaran → Keluar

Ia ialah konsep, bukan tangga yang menurun.

Jurang antara harga SPA dengan harga efektif bersih selalunya tempat diskaun mula kelihatan.

Bagi pelabur, nilai jualan semula akhirnya ialah salah satu ujian sama ada harga masuk asal benar-benar munasabah.

Apa yang berlaku kali terakhir overhang setinggi ini

Sejarah Malaysia sendiri lebih berguna di sini daripada perbandingan luar negara.

Pada 2018, overhang kediaman mencecah 32,313 unit.

Pada 2018, Indeks Harga Rumah Malaysia keseluruhan masih meningkat 3.3% bagi tahun itu. Namun harga high-rise jatuh 0.9%, manakala harga rumah sesebuah jatuh 1.4%. Indeks nasional boleh kekal positif sedangkan jenis hartanah tertentu sudah melemah.

Perbezaan itu penting.

Seseorang yang hanya melihat indeks nasional mungkin menyimpulkan harga rumah Malaysia masih meningkat sedangkan segmen yang terdedah sudah melemah.

Indeks itu bukan hartanah anda.

Pada 2019, pertumbuhan harga rumah nasional perlahan kepada 2.2%, sementara overhang kediaman kekal tinggi.

Menjelang separuh pertama 2020, jumlah transaksi hartanah keseluruhan turun 27.9% tahun ke tahun. Namun indeks All House nasional masih 1.4% lebih tinggi tahun ke tahun pada suku kedua 2020, manakala indeks High-rise 0.5% lebih rendah. Covid-19 merupakan penyumbang besar kepada kejutan transaksi, maka kejatuhan jumlah transaksi tidak boleh dikaitkan dengan overhang semata-mata. Pengajaran yang lebih tepat ialah aktiviti transaksi dan jenis hartanah terdedah boleh melemah walaupun indeks harga rumah nasional agregat kekal positif.

Tetapi corak lebih awal itu masih memberi pengajaran penting:

Aktiviti transaksi dan segmen hartanah tertentu boleh melemah tanpa kejatuhan dramatik pada indeks harga rumah nasional.

Overhang yang tinggi tidak semestinya mencetuskan kejatuhan seluruh negara.

Ia boleh menghasilkan sesuatu yang lebih senyap: kecairan lebih perlahan, insentif lebih kuat, kelemahan harga setempat dan kuasa rundingan yang lebih besar untuk pembeli.

Inilah jenis pasaran yang membolehkan kesabaran mungkin mewujudkan kuasa rundingan walaupun tiada kejatuhan nasional.

Ia bukan janji bahawa setiap pembeli yang menunggu akan mendapat manfaat.

Mengapa pinjaman yang sihat tidak menamatkan hujah ini

Kedudukan kredit isi rumah Malaysia kini jauh lebih sihat daripada yang digambarkan oleh naratif kejatuhan hartanah klasik.

Pada akhir 2025, Bank Negara Malaysia melaporkan nisbah kemerosotan pinjaman perumahan sebanyak 1.1%. Bagi pelabur hartanah individu, nisbah itu lebih rendah, iaitu 0.8%.

Itu penting.

Jualan terpaksa yang meluas ialah salah satu mekanisme yang boleh mengubah pasaran perumahan lembut menjadi kejatuhan harga yang teruk. Data semasa tidak menunjukkan dinamik itu berlaku pada skala nasional.

Namun kemerosotan pinjaman menjawab soalan yang berbeza.

Ia memberitahu sama ada peminjam sedia ada mampu terus membayar hutang sedia ada.

Ia tidak memberitahu sama ada projek baharu terjual dengan cepat, sama ada harga efektif pemaju sedang melemah, sama ada sewa menurun atau sama ada kecairan jualan semula semakin buruk.

Buku pinjaman yang sihat menjadikan kejatuhan yang dipacu penyitaan kurang berkemungkinan.

Ia tidak menjadikan harga, sewa atau kecairan yang lebih lembut mustahil.

Risiko itu khusus kepada hartanah, bukan nasional

Ini membawa soalan kembali ke tempat yang sepatutnya.

Jangan tanya sama ada Malaysia terlebih bekalan. Tanya sama ada hartanah anda boleh digantikan.

Kebolehgantian bukan sekadar jumlah unit yang wujud.

Ia ialah berapa banyak pengganti rapat yang bersaing untuk pembeli atau penyewa yang sama pada masa yang sama.

Ringkasan yang berguna ialah:

Pendedahan lebihan bekalan = pengganti rapat berbanding permintaan efektif.

Kedua-dua bahagian penting.

Seribu unit boleh diserap apabila permintaan mendalam dan produk melayani kumpulan pembeli yang berbeza.

Dua ratus unit yang hampir sama boleh bermasalah apabila kumpulan penyewa dan pembeli kecil.

Apabila ramai pemilik menjual unit serupa pada masa yang sama, penjual paling terdesak boleh menetapkan semula perbandingan yang digunakan untuk menilai semua unit lain.

Pendedahan biasanya meningkat apabila terdapat bekalan besar berdekatan, saluran siap masa depan yang berat, banyak susun atur sama, kuasa sewa lemah, kecairan jualan semula perlahan, insentif pemaju yang melebar, pemilikan berat pelabur dan sedikit perbezaan bermakna.

Overhang rumah baharu nasional mungkin kurang memberitahu anda tentang hartanah landed matang yang terhad, produk yang kuat didiami sendiri, susun atur luar biasa atau kawasan matang dengan sedikit bekalan pengganti.

Itu tidak menjadikan hartanah tersebut “selamat”.

Ia cuma bermakna risiko khusus ini — bekalan bersaing berlebihan — lebih lemah.

Jadi, patutkah anda menunggu?

Tiada satu jawapan kerana pembeli yang berbeza terdedah kepada bahagian masalah yang berbeza.

Antara jenis pembeli yang dibincangkan di sini, pelabur pelancaran baharu mempunyai alasan berasaskan bukti yang paling jelas untuk mempertimbangkan menunggu atau berunding dengan lebih agresif.

Penyerapan pelancaran yang lemah dan banyak stok tidak terjual yang masih dalam pembinaan boleh memberi kuasa rundingan, khususnya melalui insentif dan harga bersih.

Itu tidak menjamin tawaran yang lebih baik kemudian.

Bagi pembeli high-rise padat atau pangsapuri servis, persoalannya kurang kepada “tunggu secara automatik” dan lebih kepada “siasat sebelum membuat komitmen”. Semak apa lagi yang akan siap berdekatan, sewa sebenar yang dicapai, keluasan kumpulan penyewa dan jumlah alternatif hampir sama yang akan bersaing untuk penyewa atau pembeli masa depan.

Bagi pelabur subsale, menunggu mungkin masuk akal apabila stok pemaju baharu akan siap berdekatan. Penjual persendirian mungkin bersaing dengan pemaju yang menawarkan rebat, perabot dan kos transaksi yang ditanggung — perkara yang sukar ditiru oleh pemilik individu.

Bagi pemilik yang membeli untuk didiami jangka panjang, data nasional patut diberi berat yang lebih kecil. Jika rumah benar-benar sesuai untuk isi rumah, jarang untuk jenisnya dan berharga munasabah berbanding transaksi sebenar, angka overhang nasional sahaja ialah bukti yang lemah untuk menangguhkan pembelian.

Hal yang sama lebih kuat bagi hartanah landed matang yang jarang atau hartanah untuk didiami sendiri yang berbeza.

Mungkin ada sebab baik untuk menunggu — harga, pembiayaan, keadaan rumah, masa peribadi atau isu khusus transaksi.

Namun angka 33,094 nasional itu sendiri ialah bukti yang lemah untuk menunggu.

Menunggu juga ada kos. Anda mungkin terus membayar sewa. Keadaan pembiayaan atau kelayakan pinjaman boleh berubah. Unit yang benar-benar jarang mungkin sudah diambil orang.

Kesabaran ialah strategi, bukan pilihan percuma.

Ujian Kebolehgantian

Sebelum memutuskan sama ada inventori nasional hari ini patut merisaukan anda, semak hartanah sebenar.

Jangan jadikan ini skor angka palsu.

Baca coraknya.

Jika hartanah itu mudah diganti dalam beberapa dimensi, pendedahannya kepada tekanan bekalan lebih tinggi.

Jika jawapannya bercampur, kenal pasti tepat di mana kelemahannya dan berunding berdasarkan perkara itu.

Jika pengganti rapat benar-benar terhad, overhang nasional ialah bukti yang lebih lemah untuk menangguhkan pembelian. Harga, pembiayaan dan kesesuaian menjadi lebih penting.

Jika anda hanya ada satu petang, mulakan dengan bekalan bersaing, saluran masa depan dan kecairan jualan semula terkini. Bukan kerana ia terbukti secara statistik sebagai peramal harga terbaik, tetapi kerana ia agak mudah diperhatikan.

Apa yang boleh mengubah kesimpulan ini?

Masalah penyerapan rumah baharu Malaysia itu nyata.

Ia memberi pembeli sebab untuk bertanya soalan yang lebih sukar, membuat perbandingan dengan lebih agresif dan, dalam segmen tertentu, mempertimbangkan kesabaran.

Apa yang tidak dibenarkannya ialah ramalan menyeluruh bahawa harga hartanah Malaysia mesti jatuh — atau bahawa setiap pembeli patut membeli sekarang kerana sistem perbankan masih sihat.

Overhang nasional memberitahu anda bila perlu menyiasat. Bekalan pengganti tempatan memberitahu anda sama ada perlu bimbang.

Kesimpulan ini juga perlu terbuka kepada semakan.

Jika bukti masa depan menunjukkan pertumbuhan jumlah stok rumah Malaysia secara material dan berterusan mengatasi pembentukan isi rumah serta permintaan penghunian, diagnosis perlu bergerak daripada masalah penyerapan rumah baharu kepada sesuatu yang lebih serius: lebihan perumahan nasional berstruktur.

Sehingga itu, latihan yang lebih berguna adalah lebih kecil dan setempat.

Ambil hartanah yang benar-benar anda pertimbangkan. Teliti berapa banyak pengganti yang munasabah bersaing untuk pembeli atau penyewa yang sama — dan sejauh mana permintaan itu.

Itu akan memberitahu anda lebih banyak tentang risiko anda berbanding tajuk nasional.